계약 갱신 청구권, 계약 갱신 청구권 행사 방법

전세나 월세로 거주 중인 임차인이라면 반드시 알아야 할 개념인 계약갱신청구권은, 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 마련된 중요한 권리입니다. 특히 2020년 7월 31일부터 시행된 ‘주택임대차보호법 개정안’에 따라, 임차인은 기존 2년 계약에 2년을 추가로 갱신할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다. 오늘은 계약갱신청구권과 계약갱신청구권 행사방법에 대해 자세히 안내해드리겠습니다.

계약 갱신 청구권

계약갱신청구권이란, 임차인이 일정 요건을 갖추었을 경우 임대인에게 기존 임대차 계약을 갱신해줄 것을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 제도는 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 목적으로 마련되었으며, 임대인이 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 기존 계약 기간이 2년인 경우, 계약갱신청구권을 행사하면 최대 2년을 추가 보장받을 수 있습니다. 즉, 총 4년간 거주할 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 단, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 통지해야 합니다.

계약 갱신 청구권 행사방법

계약갱신청구권 행사방법은 생각보다 간단하지만, 중요한 절차를 놓치면 권리를 제대로 행사하지 못할 수 있습니다. 임차인은 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 임대인에게 갱신 의사를 서면 또는 구두로 명확히 전달해야 합니다. 이때 가장 안전한 방법은 내용증명 우편을 통해 갱신 의사를 밝히는 것입니다. 이를 통해 ‘언제’, ‘어떤 내용으로’ 의사를 전달했는지 객관적인 증거를 남길 수 있기 때문입니다. 문자메시지나 카카오톡 등으로도 갱신 의사를 밝힐 수 있으나, 분쟁 발생 시 증거로 부족할 수 있으므로 가급적 공신력 있는 방법을 추천합니다.

계약갱신청구권 거절 가능한 사유

계약갱신청구권은 무조건적으로 인정되는 권리는 아니며, 임대인도 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

• 임대인이 직접 입주할 계획이 있는 경우 (본인·직계존속·직계비속 포함)
• 임차인이 2기 이상 차임 또는 보증금을 연체한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 목적물을 변경하거나, 중대한 계약 위반을 한 경우

이러한 사유 중 하나라도 해당된다면, 임대인은 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있습니다.

계약갱신청구권 관련 주의사항

계약갱신청구권을 행사할 때는 몇 가지 주의사항을 기억해야 합니다. 우선, 계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사 가능합니다. 즉, 이미 2년을 연장했다면 다시 2년을 요구할 수는 없습니다. 또한, 계약갱신 후 임대인은 임대료를 5% 이내에서만 인상할 수 있으며, 그 이상은 지방자치단체가 정한 기준을 따라야 합니다. 만약 임대인이 무리하게 임대료를 인상하려 하거나, 정당한 사유 없이 계약갱신을 거부한다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 해결할 수 있습니다. 더불어, 계약갱신청구권은 전세 계약뿐만 아니라 월세 계약에도 적용됩니다. 따라서 모든 임차인은 이를 숙지하고, 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.

마무리

지금까지 계약갱신청구권과 계약갱신청구권 행사방법에 대해 살펴보았습니다. 이 제도는 임차인의 주거 안정을 돕기 위한 매우 중요한 법적 장치입니다. 특히 계약 만료 전에 적절한 기간 내에 서면으로 갱신 의사를 통보하는 것이 핵심이며, 권리를 행사할 수 있는 단 한 번의 기회를 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 임대차 계약서 작성 시 계약갱신청구권에 대한 내용을 꼼꼼히 확인하고, 법적으로 정해진 권리를 적극 활용해 안정적인 거주 환경을 유지하시길 바랍니다.

 

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